Immobilien: Neuer Mietspiegel erstellt

Während einer Pressekonferenz erläuterten Bürgermeister Wolfgang van Vliet sowie Edgar Weick und Dr. Renate Dohmen-Burk vom Bereich Stadtentwicklung der Stadtverwaltung Ludwigshafen das Erhebungsverfahren sowie Neuerungen bei der Aufbereitung der Daten und gaben auch einen Überblick über die Entwicklung der Mieten in den benachbarten Oberzentren der Metropolregion Rhein-Neckar.

Ludwigshafen verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel. Das heißt, die zu Grunde liegenden Daten stützen sich auf die Angaben von Ludwigshafener Mietern und Vermietern, die Auswertung und Aufbereitung der Daten erfolgt nach wissenschaftlichen Kriterien und der Mietspiegel wird durch die Gemeinde und durch die Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter anerkannt. Die Fortschreibung erfolgt in einem zweijährigen Turnus. Dabei wird jedes zweite Mal von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Mietpreise über den Verbraucherpreisindex anzupassen. Alle vier Jahre steht eine komplette Neuerstellung an.

Beim Ludwigshafener Mietspiegel handelt es sich um einen Tabellenmietspiegel, das heißt Wohnungen werden nach Baualter und Größe in Klassen zusammengefasst, um sodann für jede einzelne Klasse den durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche angeben zu können. Auf Grund einer Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist es nun zwingend vorgeschrieben, den Einfluss energetischer Merkmale auf die Miethöhe zu untersuchen. Somit stand für den vorliegenden Mietspiegel nicht nur eine repräsentative Neuerhebung, sondern auch die Revision des Bewertungsverfahrens an. Ein messbarer Einfluss der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes konnte nachgewiesen werden, da dank der inzwischen weiten Verbreitung des Energieausweises die Angaben hierzu in ausreichend großer Zahl zur Verfügung standen. Der Mietspiegel gilt in Ludwigshafen für etwa 54.000 frei finanzierte Mietwohnungen.

Postalische Erhebung

Um ein möglichst objektives Bild über die Mietpreise zu erhalten, ist die Erhebung als Eigentümer- und Mieterbefragung ausgelegt. Die Erhebung wurde postalisch durchgeführt. 8.624 Fragebogen hat der Bereich Stadtentwicklung versendet, von denen 396 nicht zugestellt werden konnten (Netto-Versand: 8.228 Fragebogen). Zurück geschickt wurden 2.443 Fragebogen, dies entspricht einem Rücklauf von 27,3 Prozent. Im Jahr 2010 hatte die Quote noch 35 Prozent betragen. Durch die vergrößerte Stichprobe konnte der prozentuale Rückgang jedoch wettgemacht werden.

Im nächsten Schritt mussten Eigentümer-Haushalte, öffentlich geförderte und möblierte Wohnungen sowie unvollständige beziehungsweise nicht verwertbare Fragebogen ausgeklammert werden. Nach Ausschluss von Einfamilienhäusern, Wohnungen von Altmietern (das heißt Wohnungsbezug vor mehr als vier Jahren beziehungsweise keine Mietanpassung innerhalb der jüngsten vier Jahre), „Ausreißern“ (also extrem nach unten oder oben abweichenden Mietpreisen) und aus sonstigen Gründen nicht zu berücksichtigenden Wohnungen konnten insgesamt 1.164 Fälle in die Auswertung einbezogen werden. Von den für den Mietspiegel verwertbaren Fragebogen stammten 627 von Mieterinnen und Mietern und 537 von Vermieterinnen und Vermietern.

Die angegebenen Bandbreiten im Mietspiegel beziehen sich auf die sogenannte Zweidrittel-Spanne. Nur das durch hinreichende Fallzahlen abgesicherte Spektrum wird abgebildet beziehungsweise am unteren und oberen Rand das Sechstel mit den niedrigsten beziehungsweise höchsten Mieten ausgeblendet. In der Realität werden im Einzelfall also auch niedrigere und höhere Mieten verlangt. Über alle Baualtersklassen hinweg betrachtet reichen die Mieten (innerhalb der Zweidrittel-Spanne) bei Wohnungen mit einer Fläche von mindestens 40 Quadratmetern und guter Ausstattung (mit Bad oder Dusche und mit Etagen- oder Sammelheizung) von 4,60 Euro bis 9,82 Euro.

Die Durchschnittsmiete beträgt 5,90 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet gegenüber dem Jahr 2012 (Mietspiegel mit Anpassung an den Verbraucherpreisindex) eine Erhöhung um 5,9 Prozent. Im Vergleich zu 2010 (neu erstellter Mietspiegel) ergibt sich eine Steigerung um 10,7 Prozent. „Dieser Wert liegt deutlich über der Zunahme bei den Verbraucherpreisen, die zwischen 2010 und 2014 um 6,6 Prozent zulegten, bleibt aber sicher weit entfernt von der Entwicklung in Städten, die nun das Instrument der Mietpreisbremse nutzen“ erklärte Bürgermeister Wolfgang van Vliet.

Allerdings ergibt sich bei differenzierterer Betrachtung ein heterogenes Bild. Im Unterschied zu früheren Mietspiegeln sind auch Wohnflächen von 120 Quadratmetern und mehr einbezogen und zudem die Baualtersklassen teilweise neu eingeteilt worden. Insgesamt kann man feststellen, dass unter den Wohnungen ab 40 Quadratmeter und mit guter Ausstattung besonders Neubauten (ab dem Jahr 2002) teurer geworden sind. Wurden hierfür im Jahr 2010 im Durchschnitt noch 6,59 Euro pro Quadratmeter verlangt, sind es jetzt 7,81 Euro, das heißt 18,5 Prozent mehr. Nahe am Durchschnitt liegt die Entwicklung für die Baujahre 1949 bis 1982. Dagegen bleibt besonders die Zunahme bei den Baujahren 1983 bis 2001 hinter der allgemeinen Entwicklung zurück. Hierfür erhöhte sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis nur um 2 Prozent von 6,39 Euro auf 6,52 Euro.

Zusammenfassend kann man festhalten, dass der im Vergleich zu früheren Jahren etwas stärkere Preisauftrieb in erster Linie von gut ausgestatteten Wohnungen der Größenklasse ab 40 Quadratmeter getragen wird, sofern das Baujahr in den Zeitraum 1949 bis 1982 oder aber, noch stärker ausgeprägt, in  die Zeit ab dem Jahr 2002 fällt. Hinzu kommen Kleinwohnungen mit ebenfalls guter Ausstattung der Baujahre ab 1972. Demgegenüber sind in der Größenklasse ab 40 Quadratmeter anscheinend die Baujahre 1983 bis 2001 sowie generell Wohnungen mittlerer Ausstattung offensichtlich weniger gefragt. Gleiches gilt für vor 1972 errichtete Kleinwohnungen.

Der Mietbegriff, die Gliederung der Tabellen, die Bandbreitenerläuterungen und das normative Bewertungsverfahren für den Mietspiegel wurde vom Bereich Stadtentwicklung der Stadtverwaltung Ludwigshafen erarbeitet und mit den folgenden, beteiligten Institutionen abgestimmt: Mieterverein für Ludwigshafen, Frankenthal und Speyer; Haus- und Grund Ludwigshafen; GAG; BASF Wohnen + Bauen (ehemals LUWOGE); Bereich Soziales und Wohnen der Stadtverwaltung Ludwigshafen; Amtsgericht Ludwigshafen.

Entwicklung der Mieten in den Oberzentren Ludwigshafen, Mannheim und Heidelberg

Das Mietpreis-Niveau in Ludwigshafen bleibt deutlich unter den Vergleichswerten für die benachbarten Oberzentren Mannheim und Heidelberg. In Mannheim erreicht die Durchschnittsmiete gemäß dem aktuell gültigen Mietspiegel, der aus dem Jahr 2014 stammt, 6,71 Euro. Der Heidelberger Mietspiegel datiert aus dem Jahr 2013 und weist eine Durchschnittsmiete von 8,13 Euro aus. Wenngleich in Heidelberg somit bei weitem die höchsten Mietpreise erzielt werden, verzeichnet Mannheim gegenüber dem vorangegangenen Mietspiegel mit einem Plus
von 7,2 Prozent die höchste Steigerungsrate. In Heidelberg stieg die durchschnittliche Miethöhe nur um 3,6 Prozent. Aufschlussreich ist der Vergleich über einen längeren Zeitraum. Wählt man die letzten vier Perioden, die in Ludwigshafen bis zum Jahr 2006 zurückreichen, ergibt sich für die Stadt, ausgehend von der damaligen Durchschnittsmiete von 5,03 Euro, über den gesamten Zeitraum bis heute eine Steigerung um 17,3 Prozent. Die höchste Steigerung unter den drei Oberzentren verzeichnet auch in diesem Fall Mannheim mit einer Zunahme um 19,8 Prozent, während die durchschnittliche Miethöhe in Heidelberg nur um 11,8 Prozent stieg. Damit liegt Ludwigshafen im Mittelfeld der Oberzentren.

Hinweis

Der Mietspiegel der Stadt Ludwigshafen ist zum Preis von 5 Euro beim Bürgerservice im Rathaus und in den Bürgerbüros in der Achtmorgenstraße, in Oppau und in Oggersheim ab Mitte Juli erhältlich, oder für 7 Euro bei Postversand (Bereich Stadtentwicklung, Telefon 0621 504-3012). Er steht auch im Internet unter www.ludwigshafen.de (link is external) zum Download bereit. Auskünfte erteilen die Bereiche Stadtentwicklung (Telefon 0621 504-3012) sowie Soziales und Wohnen (Telefon 0621 504-2993).